购房者看过来，律师解读来了

　　新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》(以下简称“新版合同”)已经于3月15日起实施了。

　　对比新老合同，新版本有哪些变化？有什么亮点？又是如何更好地保护买卖双方的权益？本报邀请到浙江国毅律师事务所律师钱婷怡进行解读。

　　新版合同有两个版本：预售和现售

　　目前，我市使用的商品房买卖合同示范文本是2008年版的。市住建局房地产管理处相关负责人介绍，这10年来，由于商品房交易形式日趋复杂多样，特别是商品房预售、交付、车位销售等方面出现一些亟需研究解决的新情况、新问题，旧的示范文本已经不能满足实际需要。

　　另一方面，《物权法》、《城市房地产管理法》、《物业管理条例》、《房屋登记办法》和《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》等法律法规相继施行，以及我省住宅全装修工作全面铺开，旧版合同的确已经跟不上“节奏”了。

　　据介绍，新版合同具体分为《浙江省商品房买卖合同(预售)示范文本》和《浙江省商品房买卖合同(现售)示范文本》。两个文本均包括合同当事人、商品房基本情况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、交易登记、物业管理和其他事项等内容。其中预售文本还包括面积差异处理方式、规划设计变更等内容。

　　另外需要提醒购房者的一点是，新版合同虽然自3月15日起(含当日)启用，但在3月15日前(不含当日)已部分预售的同一商品房项目(以建设工程规划许可证为准)分批预售的，仍可沿用原预售合同文本；达到现售条件后使用现售合同示范文本。

　　商品房“自我介绍”：增加了完善全装修住宅相关约定

　　2016年，浙江印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》，提出从该年10月1号起，全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，并鼓励在建住宅积极实施全装修。此点在新版合同中得到了体现。

　　“此次新版合同明确了全装修住宅的装修内容，进一步完善了住宅全装修的相关约定。”钱婷怡解释道，比如，增加了一条“商品房性质”，以区分为全装修住宅和其他类型商品房。在“项目建设依据”中，要求写明分阶段领取施工许可证的全装修住宅装修部分的施工许可证号。在附件一中增加了“全装修住宅提供需装修设计方案平面图和电气网络管线和给排水管道隐蔽工程图纸”。

　　还有在计价方式上，设置总价和分价两种形式以供选择，分价形式中明确装修部分价款；并在合同中约定全装修住宅不得对室内装饰装修部分拆分销售。

　　因为没有参与装修全过程，部分购房者对于全装修房屋的环保质量可能还存在质疑。在新版合同中补充全装修住宅应当取得第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告等条件。

　　在预售合同示范文本的第十六条“设计变更”中约定了全装修住宅买受人因商品房质量或使用功能受到影响而有权解除合同的情形。

　　条款和细节更多，有利于保护消费者权益

　　车位车库产权不明、面积缩水、质量低劣等是近年来商品房消费投诉的常见问题，不仅损害了消费者的合法权益，还严重影响了房地产业的健康发展。对此，新版合同也有所完善。

　　“在新版合同的开头，新增了商品房现售、套内建筑面积、全装修住宅等一些专业术语的解释，这可以帮助购房者快速掌握一些房产知识。”钱婷怡表示。

　　具体细节上，关于商品房质量及保修责任，新版合同提升了保修标准，将电气管线、给排水管道、设备安装保修期限，从不低于2年提升到不低于8年，更加注重保护消费者权益。

　　关于车位、车库或者停车设施的，不管是出售、赠送、出租都要进行单独约定，包括位置、价格、面积等。

　　新版本还增加了抵押条款，以实现转让抵押财产后各相关方合法权益的有效保护；明确了业主共有部分的范围，进一步规范销售、使用行为；增加了房屋的权利状态的告知和约定，保护相应权利人的知情权。

　　这些具体规定可以减少消费者在房屋交易过程中不必要的纠纷，有效保障消费者权益。