以前，物业公司因业主拒交物业费导致经营亏损的话，只能等到合同到期后才能撤出；如果小区业主对物业公司管理服务不满，也只能以拒交物业费的方式以示抗议。近日，我省出台《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》通知，用来解决这些在小区业主与物业公司间经常出现的矛盾。

       物业公司的利益获保障

       华立世纪花苑是我市第一个配备物业管理服务的封闭式小区。小区物业管理处主任钮国伟告诉记者，物业公司入驻该小区近10年时间来，经常会碰到一些棘手的事情，一旦物业公司没有满足业主的要求，业主就会拒交物业费，物业公司对此非常无奈。他说，经过近10年的发展，小区当时的规划设计在很多方面已经远远满足不了业主的需求，在该小区最突出的问题就是停车难。据他介绍，华立世纪花苑小区现共有1108户人家近4000常住人口，保守估计平均一户人家就有一辆车子。小区内道路改造前，车辆与车位、车库的比例严重失调。只能满足45%左右的小区车主。物业公司只有通过改造小区内道路的办法来增加停车位。现在，基本解决小区内停车难问题。之所以要举这个例子，钮国伟说，现在很多封闭式小区都存在停车难的问题，如果物业公司与业主之间的关系处理得不好，很可能会出现业主拒交物业费，这样一来物业公司就不可能申请资金来解决小区内的停车难问题，久而久之必然会出现一拍两散的结果。

　　据钮国伟介绍，他们公司在全市开展物业管理的楼盘与项目总共有30多个，其中有一个高层楼盘的物业费为每平方米1元，低于市场价0.5元。当初与开发商签合同时，开发商称亏损部分由他们承担，但是现在，开发商已经撤走了。物业公司本着对业主负责的态度，跟新成立的业主委员会签了合同，价格仍然为每平方米1元，这样，每年的亏损就要10万元以上。物业公司要负责小区的保安工资、保洁、公共设备的维护等各类费用，小公司的话确实是亏不起的。新出台的《办法》中规定，“物业服务期间，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。还需将解约原因、退出时间以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案，书面告知社区居民委员会。”他认为，这个规定给了在合同期间经营不善的物业公司一个“保命”的机会，从这个方面来说保障了物业公司的利益。

       主业也可“炒”掉物业公司

　　如果小区居民对物业公司的管理不满意，根据《办法》规定，物业服务期间，经业主委员会或者20％以上业主提议要求提前解除合同的，应于拟解除物业服务合同前90日组织召开业主大会……也就是说，业主对于合同期间、管理不到位的物业公司也有权进行解聘。

　　记者在迎凤小区二期看到，这个物业公司几易其主的老小区，生活环境跟以前相比有了较大的改善。据业主徐先生介绍，该小区与前几个物业公司的矛盾一直很深，很多小区业主对物业公司在安全管理、小区保洁等方面意见很大，所以有相当一部分业主存在拒交物业费的情况。他认为，业主只能通过这种方式来抗议物业公司的某些行为。这样下来，缺少物业管理资金的物业公司更不可能带来好的服务，而没有好的管理服务拒交物业费的业主越来越多，双方矛盾加剧。徐先生说：“这个《办法》如果早点出台，我们小区也不会出现垃圾堆积几个星期没人收拾、小区内连续10多户人家被盗的事了。”

　　虽然《办法》的焦点条款旨在保障物业公司与业主的双方利益，但在实际操作过程中可能会引起争议。

　　有10多年物业管理经验的业内人士王先生说，物业公司要撤出小区、小区业主要解聘物业，不外乎两种原因：一个是物业公司方面的理由，小区业主拒交物业费导致经营不下去；另一个则是小区业主方面的理由，物业公司形同虚设，没必要再继续聘用。如果按照《办法》来操作，物业公司想在合同期内无责退出小区，他就会指责业主拒交物业费，而小区业主则会反过来说物业公司管理不到位，那么新的问题又出来了，物业公司的管理到不到位，到底由谁说了算？到最后可能双方会各执一词。他认为，《办法》的出台虽对保障物业公司与小区业主的双方利益提供了法律支持，但在实际操作过程中起明显的作用可能还需要一段时间。