这些年来，随着一个个高档住宅小区的相继建成，小区内绿草茵茵，水流潺潺，成了桐城一道道亮丽的风景线。然而，一些业主在欢天喜地地迁入漂亮的小区后，室内屡屡遭窃，停车难问题越来越突出，给小区物业管理方面带来了种种尴尬，小区业主与物业公司之间的摩擦也时有发生。

　　那么，业主和物管部门之间的矛盾到底存在有哪些？怎样才能建设一个令业主和物管部门双方都满意的和谐小区？这些都成了市民关心的问题——

　　前段时间，市区迎凤二期小区前期物业撤走后，后期物业一时难以跟上，最终导致迎凤二期小区物管上出现“真空”，引起了相关市民的关注。目前，虽然这件事暂时得到了解决，但留下的深层次问题仍让人深思。其实，在我市各住宅小区的物管方面，大部分小区物业公司管理规范，保安措施得力，小区内卫生状况良好，但不可否认的是，也有一些小区的物管质量不尽如人意，存在着这样或那样的问题，有的小区内屡屡遭受小偷光顾，有的小区停车难问题越来越突出，让业主们叫苦不迭。

　　日前，记者就我市各小区目前的物业管理现状，及业主与物管公司之间的矛盾焦点等问题进行了调查采访。

　　物业管理

　　逐渐为市民所接受

　　据市规划建设局房管科相关人员介绍，2000年以前，桐乡市区只有一个庆丰小区物业公司，其实这还算不上真正意义上的物业公司。2000年开始，随着绿城、世纪等物业公司的先后进驻，我市物业管理公司犹如雨后春笋般地多了起来，截至目前，全市已登记的物业管理公司有45家之多，物管从业人员近2000人。

　　经过8年来的商品房建设和发展，小区物业管理这一概念正逐渐被市民认识和接受，“买房子当然得考虑住宅小区的物业管理质量，只有好的物业管理才能让我们住得更安心。”正打算在市区买房的沈师傅这样说道。

　　近两年来，我市的物业管理公司数量、管理覆盖面虽已达到一定规模，但从深层次分析看，物业管理的发展尚属初级阶段，管理水平还不高，在管理过程中暴露出的问题也很多，主要表现在：物业管理覆盖面不断扩大，但发展不平衡，物业管理公司经营状况普遍不佳，物业管理不够规范、保安措施不到位等等。

　　业内人士认为，桐乡目前的小区物管正经历着从前期物业向后期物业转换的过渡时期，因此由此产生的问题也相对较多。所谓前期物业，是指物业公司由房产开发商聘请，有的还是房产公司下属的一个子公司，只不过法定代表人不同而已。这些物业公司一般收缴的物业费较低，而后期物业是指当第一家物业公司与小区业主的合同期满撤出后，接替入驻的物业公司，这些公司一般都是由已成立的业主委员会商讨聘用产生。

　　我市自2002年首家物业公司进驻以来，迄今已经历了六七年时间，前期物业公司基本已到达合同年限，所以大多数小区已开始聘任新的物业公司进驻。在由前期物业向后期物业交替过程中会出现不少问题，导致前期物业撤走而后期物业又一时难以跟上的局面。

　　迎凤二期的物业管理现状就属于这种情况。迎凤二期前期物业是由当时的开发商聘用的邦盛物业公司，2004年开始为小区居民提供物业服务，在这3年多的管理过程中，邦盛物业公司一直是以每平方米0.3元来向业主收取物业管理费的，尽管收费不高，但物业管理费的收缴率一直不高，因此邦盛物业公司始终处于亏本经营状态。到今年5月份合同到期后，与其他前期物业一样，邦盛物业公司选择了撤离，自6月1日起停止再为小区提供物业服务。然而，由业主委员会聘请的物业公司又因为前期物业收取的物业管理费过低而接受不了，加上小区内篮球场的改造问题上存在分歧等原因，后期物业一时进驻不了小区，造成物业管理出现“真空”。像这种由于前期物业与后期物业在衔接过程中出现问题而导致小区无人管的现象并不在少数。

　　
　　停车难

　　成为小区“长久的痛”

　　随着市民生活水平的不断提高，这几年私家车数量与日俱增，由此也带来了小区停车位不足、车辆无处停放等问题。而在小区停车位的增设上，有车业主与无车业主存在着很大分歧。此外，近两年我市一些高档小区在建设中也规划建起了地下停车场，但由于地下停车场买价高、停车又不便等原因，使得不少车主不能接受。“一个停车位相当于一辆汽车的价钱，这样的价位我觉得难以接受。”沈女士的这番话也许代表了大多数私家车主的观点。

　　小区停车难的问题不像其他问题那么容易解决，要彻底解决这一问题，必须对小区进行彻底改造，而在目前情况下又是不可能的，因此小区停车难已成为多数物业公司与业主之间的又一矛盾焦点。连目前物业管理比较好的世纪物业公司也面临着这个问题。据了解，世纪花苑是我市众多高档住宅小区中开发较早的小区，在规划设计时并没有充分考虑到将来停车位会严重紧缺，如今，随着小区车辆的不断增多，小区内有限的停车位已显得“僧多粥少”。由于在小区内难以停车，一些业主不愿缴纳物业管理费的情况也时有发生。

　　物业管理人员素质

　　有待提高

　　“现在许多小区内的保安素质不是很高，就拿我居住的小区来说，物业公司聘用的保安就不怎么样。”说起对自己所居住的小区的保安，市民李先生一直颇有怨言。“这些保安不是擅自脱岗，就是坐在值班室内闲谈、看报纸，一点责任心都没有。”李先生这样说。记者在采访中发现，对自己所住小区的保安持不满意态度的业主不在少数。

　　那么，究竟是什么原因造成这种现状呢？“收入低，自身文化素质不高，外来人员做保安的占较大比例，加上人员进出流动性大，这些都是直接造成小区保安队伍整体素质不高的原因。”有关业内人士分析。

　　由于物业管理在我市还属于一个新兴行业，目前管理制度还不是很完善，一些物管人员的素质有待提高，对此，业内人士认为，物业管理公司应该加强对物管人员的培训，提升他们的服务能力。保安是物业管理的一个重要组成部分，小区保安的素质高不高，关键在于物业公司。如果物业公司管理规范，保安表现出来的素质就高，工作也就到位。

　　如何让物管与业主

　　达到“双赢”

　　从总体看，我市各小区的物业公司与业主之间的关系目前尚处于一个磨合期，要真正实现业主与物管公司取得双赢还需一段时日。如何才能使物管部门和业主之间和谐共处，取得双赢呢？记者采访了相关各方。

　　针对上述问题，有些物业公司大叹苦经：我市目前物管费的收费标准一直比较低，但物业经营成本越来越高，如果有的业主再拒缴，物业公司就很难经营下去。所以现在最重要的是要建立物业消费意识，使广大业主认识到在物业领域，既要享受服务也要为之埋单，拖欠物业管理费，从表面上看受害的是物业公司，实质上受害的是广大业主自身。费用不到位将会削弱物业公司的服务质量。

　　当然，业主与物管部门之间发生的矛盾，在很大程度上物业公司应该从自身找原因。有时候出现业主拒缴物业管理费的情况，物业公司应主动与拒缴的业主进行沟通，仔细倾听他们拒缴的原因，分析究竟是物业公司服务质量上出现了问题，还是由于业主居住的房子质量有问题。如果属前一种情况，就应该听取业主的提议，想方设法加以改进；如果属后者的话，就应该积极与房产开发商联系，及时派人修复。总之，物管部门应该多站在业主方面作些换位思考，这样才有利于解决问题。而对于个别态度蛮横、不讲道理的业主，物业公司应该进行耐心解释，相信只要物业公司工作做到位了，业主也自然会理解的。

　　对于物管和业主之间的不和谐状况，多数业主认为，只要物业公司对业主服务到位一点，相信业主和物业公司的关系是可以融洽的，收缴物管费也不会很难。物业公司平时应多为业主提供一些服务，比如物管人员利用空余时间帮助业主家里换灯泡、背米上楼等，这些虽说是小事，但对建立双方融洽的关系无疑会起到很好的作用，有助于物业管理工作的开展。

　　也有业主认为，物管和业主双方只有加强换位思考才能取得双赢。物业公司不应单纯认为自己是小区的管理者，而应该认识到自己是业主的服务者。而业主也不应把自己和物管部门对立起来，遇到问题应该和保安沟通，商量怎样来妥善解决问题。此外，物业公司可以把账目公开化，增加管理透明度。比如收上去的物业管理费到底派些什么用场，每月有一张明细账单贴在小区公开栏中，便于业主了解，这也不失为一个物管与业主建立和谐关系的举措。

　　记者感言：如今，无论是商家还是消费者，都把售后服务看得很重，因为从很大程度上讲，一些商品买的就是售后服务。住房更是如此，甚至它的售后服务——物业管理比买房更重要，因为你要在这里居住短则几年、十几年，长则要居住一辈子。因此，业主委员会在与物业公司签订物管合同时，物业服务的水准如何？怎么个收费标准？可以得到哪些方面的服务？这些都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容不完备，条款用语含混，缺乏必要的约定内容，日后必将会引发争议。

　　物业公司与业主之间一直以来被人称作是“管家”与“主人”的关系，“主人”与“管家”本是一家人。而如今在某些小区内，总会出现“主人”对“管家”怨声载道，而“管家”连呼“主人难服侍”的现象，两者关系始终和谐不了。记者相信，只要物管与业主平时多加强些沟通，相互之间多一些理解，多一些换位思考，那么，“管家”与“主人”之间和谐相处、取得双赢的局面一定会离我们不远了。