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拆迁管理条例将出台 "钉子户"有望消失

www.txnews.com.cn 07年10月31日 15:49 [ 大　中　小 ]

　　深圳每年都有百万平方米左右的房屋拆迁面积，涉及数千户居民、企业。这些关系到老百姓切身利益的城市房屋拆迁、征(收)地拆迁问题，在物权法实施后受到了广泛关注。因与物权法有关规定不一致，实行了6年之久的全国城市房屋拆迁管理条例正在修订，将于近期出台。

　　那么，这些修订带来了什么变化？本报记者独家采访了深圳市征地拆迁管理部门人士及部分专家。

　　“拆迁”今后变为“征收”

　　对于修订后的《城市房屋拆迁管理条例》，多数市民高度关注。深圳市征地拆迁管理部门人士介绍说，修改是根据《物权法》在原条例的框架基础上进行的，修改后条例的名称为《国有土地上征收房屋及拆迁补偿安置条例》。

　　与原条例相比，修订后的新条例将有三个方面的变化：首先，由原来的“拆迁”变为“征收”。这是模式的改变，由此而产生的法律基础发生了转变，只有因公共利益而对企事业单位及个人房屋的征收，不存在企业、个人经政府批准后对他人房屋的拆迁；其次，主体的变化，由原来的社会和政府共同操作变为完全由政府操作实施，政府是征收及拆迁补偿的唯一主体，过去那种开发商因商业利益而进行的拆迁被排除；第三，关于征收拆迁的决策、补偿等程序也将随之产生变化。

　　“今后的拆迁都变为政府征收，政府不存在商业性拆迁。”这位人士说，原来的拆迁双轨制(政府因公共利益工程实施拆迁和开发单位因商业利益实施拆迁)变为单轨制(政府因公共利益工程实施拆迁)，征收拆迁的整个程序将有更严格的标准，对征收拆迁决定的认定、发布、实施都要有具体明确规范要求。征收拆迁的要素是“公共利益，政府征收，管理实施分离，合理安置，充分补偿，依法运作”。

　　参与新条例调研论证的这位人士认为，今后因征收而进行的拆迁力度会更大，速度会更快，效率会更高，执法程序更规范，效果也会更公平；要求政府相关部门公开决策，依法行政，阳光操作。

　　补偿标准不会有大的改变

　　至于拆迁征收的补偿标准，则不会有大幅度的提高或结构性改变。他表示，标准不可能反复变化，原来已经有一套较为完整可行的补偿体系与做法，今后仍将在以前的补偿政策基础上执行。违建依法将不会得到补偿。他说，这些变化从根本上体现了保护全体被征收拆迁人的合法权益，以实现公共利益，体现和谐拆迁。

　　早迁户多得利，延滞户受损失

　　“前段时间各地陆续出现了一些‘钉子户’，深圳也有这些情况。尽管拆迁延滞户并不多见，但影响很大，如果处理不好，很容易引发负面作用。”市征地拆迁管理部门人士说，今后深圳出现这样情况的概率极小。因为随着新征收拆迁模式的推行，政策法规和补偿安置标准的严格实施，将会出现“早迁户多得利，晚迁户少得利，延滞户受损失”的现象。

　　广东耕兴律师事务所律师张茂荣说，开发商对钉子户的高额补偿，间接侵犯了非钉子户平等受偿的权利。同样地段、同样房子被拆，本应得到同样标准的补偿，(极个别钉子户高额获偿)无疑损害了“人人平等”的法律尊严。

　　“非政策因素的延滞户如果反复出现，对公共利益、城市建设、经济发展都将带来不利影响。”市征地拆迁管理部门人士说，根据《物权法》以及其他法律的规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。也就是说，国家征收后，个人的物权将发生变化，这和原来是不同的。自政府因公共利益对单位、个人房屋和其他不动产的征收决定生效时，被征收拆迁户的物权就不存在了。接下来政府的责任和义务就是按照政策标准进行补偿和安置。

　　由于政府不存在商业利益的拆迁问题，今后征收拆迁将全部用于公共利益方面，包括补偿也要按照法规政策规定的标准执行，“不会出现个别的拆迁户漫天要价现象，因为物权已经发生变更，如果仍然像以前的钉子户一样，那就是非法占有公共财产。同时由于政府的决策和实施都是阳光操作，有法律和相关机制的监督制约，谁不符合政策多拿了一分钱，都有多少双眼睛盯着，漫天要价很难做到；即使通过非法手段拿到了，也属于非法侵吞国家资产，事后也要追回，并追究法律责任。”这位人士说，这些由法律基础带来的变化杜绝了“钉子户”的出现。

　　专家声音

　　公共利益可能存在争议

　　对于今后的拆迁征收，其前提就是“为了公共利益的需要”。有关专家说，“公共利益”是城市征收拆迁中的最大亮点。值得关注的是，尽管公共利益对房屋拆迁法律制度的设立至关重要，但我国无论在立法上，还是在学理解释上，公共利益都不确定，或者说对公共利益的概念目前尚无统一的界定。而《物权法》也没有明确的界定，哪些方面属于“公共利益”范畴。上个月全国人大常委会通过了新修订的《城市房地产管理法》，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规。这个行政法规就是新的征收拆迁条例，其中应该会对公共利益内容进行明确的界定。

　　专家说，从整体上来说，涉及到国防、公共安全、文教体卫、能源、交通、环保、重大基础建设等，属于“公共利益”的范畴。在具体的征收拆迁中，还有部分项目比如重大基础建设中的危旧房改造等，其前期的征收拆迁属于公共利益，但后期的开发建设等也可能有经济因素，包括开发商的参与，但不能说因为有经济因素就不是“公共利益”了。因此，“公共利益”的概念及其实施操作是复杂的，即便新条例中予以明确，在今后的实践中仍可能存在争议。

　　政府在商业拆迁上应坚持中立化原则

　　中南财经政法大学教授乔新生认为，未来的《城市房屋拆迁管理条例》应当坚持下列原则，首先，是民主化原则，必须将城市规划修改方案张榜公布，接受市民监督。其次是市场化原则，今后房屋拆迁必须按照市场原则，由开发商对房地产开发中可能涉及到的被拆迁房屋进行全面评估，并在此基础上与被拆迁人平等谈判，在谈判中逐步形成双方均可接受的拆迁补偿。

　　乔新生说，政府在一些开发商自行的商业开发行为上应保持中立原则。政府在房屋拆迁中既不能站在开发商一边，也不能站在被拆迁人一边，更不能扮演调解或者仲裁人的角色，试图调解或者仲裁开发商与被拆迁人之间的争议。

来源： 深圳晚报 作者： 高申现 编辑： 沈正禹

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