市民来电：近日，市民张先生向本报记者反映，两年前，他在市区鑫丰大厦购买了一套商品房，买房时销售人员告诉他可以贷款买房，结果付了14万元首付后，等了两年，贷款还没放下来，要求退房又被告知要扣除40%的首付款。

　　记者核实：张先生介绍，2010年9月他与房产公司签了购房合同，当时销售人员口头承诺张先生是可以贷款购买的，28万元购房款先首付50%，其余，部分向银行贷款。“两年过去了贷款还没放下来，我现在不想买了，他们又说要扣除40%的首付，扣5万多元钱我实在无法接受。”张先生说。

　　鑫丰大厦售楼部一工作人员介绍，自他今年年初接手工作以来，张先生一直没有稳定的工作，因此银行不予贷款，他也曾询问张先生是否愿意分期付款，但被张先生拒绝了。同时该工作人员表示，40%首付的违约金是由当时的房屋转让合同确定的，张先生应该是知道的。

　　相关部门表示：浙江国毅律师事务所律师范云海告诉记者，关键在于张先生是受何种情况影响而不能贷款。如果是政策变动，例如二套房新政等第三方因素导致的无法放贷，应退还定金后双方重新协商新的合同；如果是张先生当时没有讲明无固定工作，而导致现在无法放贷，则应由张先生承担违约责任，若认为违约金过高可以协商或者走司法途径解决。

　　同时，范云海提醒广大市民，在购房初期，不应听信销售人员的口头承诺，应通过书面方式并加盖公章予以有效确认。