濮院城镇商业综合体引起的思考之一 |
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今年7月，佳源集团新市镇商业综合体的第一个项目佳源中心广场在濮院华丽亮相。这个占地109亩、建筑面积达23.4万平方米、总投资15亿元的项目，预计在2013年底完工，项目启动区将在本月5日撩开其神秘的面纱。华润万家、银河影院、国美电器、钱柜娱乐、杰斯特游泳健身会所、五星级标准的美高国际大酒店(暂定名)、桐乡餐饮名店南海渔村、桐城1号豆捞、高档的美容SPA会馆已签约准备入驻，集住宿、餐饮、休闲娱乐、文化、购物、儿童欢乐于一体的一站式商业综合体将成为濮院继羊毛衫市场之后的一个经济地标。
而我们关注濮院的同时，嘉兴房产大鳄——佳源集团的新动向更引起社会各界瞩目：未来几年，它将在长三角地区开发50个新市镇商业综合体项目。濮院是它向新市镇进军的首选阵地。
佳源集团为何要转战新市镇？城镇商业综合体的开发对嘉兴服务业发展有着怎样的现实意义？濮院为何能捷足先登开建商业综合体？当地的老百姓对城镇商业综合体有怎样的期待？
为何要去城镇开发商业综合体？
商业综合体的概念大致来说就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议和文娱等其中的几项进行组合，各部分之间建立起一种相互依存、相互助益的能动关系，从而在一个地区形成一个多功能、高效率的综合体。濮院的佳源中心广场就是这么一个业态。
佳源集团城镇商业综合体负责人赵银锋认为，转战城镇是集团发展战略转型之举。嘉兴是全国城乡一体化先行区，城乡居民人均收入比例为1.91：1。也就是说，农民也已经比较富有。从商业地产开发的角度看，城市人均GDP达到4000美元/年，就具备了发展城市综合体的初步条件，人均10000美元/年将进入城市综合体快速发展阶段。统计公报显示，2010年，嘉兴人均GDP达到9958美元，已经进入城市综合体快速发展阶段。这意味着，谁首先布局新市镇谁就能在抢分这块蛋糕中占得先机。
另一个更为重要的因素是，在房地产宏观调控日益趋紧的今天，城镇商业综合体是中央和地方鼓励的范围。早在2009年的中央经济工作会议就提出了，要“统筹城乡区域协调发展与推进城镇化结合起来，大力拓展发展空间”，要“强化农村流通基础设施建设，培育多元化、多层次的市场流通主体”。而省政府更是于2007年就出台了《关于加快推进中心镇培育工程的若干意见》，提出在“十一五”期间就要在全省形成一批布局合理、特色明显、经济发达、功能齐全、环境优美、生活富裕、体制机制活、集聚集约水平高的小城市。
符合政策是一方面，未来的市场潜力恐怕是佳源集团进军新市镇的真正动因。有人算了这么一笔账，在发达国家，中产阶层每人每年大概消费10万元人民币，这样1万人就是10个亿，而这10个亿基本足够维持一个购物中心的运营。在中国，虽然消费水平会低些，但一个中产阶层每人每年消费1万元还是可能的，这样的话 10万人即可支撑一个购物中心的存在。像濮院这样的发达新市镇，在20多万的人口构成中，有众多大大小小的老板，支撑一个购物中心没问题。
“目前在嘉兴的许多新市镇，人们不是没能力消费，而是苦于没地方消费。虽然现在很多新市镇都已有了大卖场的进驻，但总体上呈现的是一种散、乱、低端的商业业态，已经无法满足城镇居民的消费欲望。”赵银锋说，随着城市整体的大发展，乡镇板块整体的提升已迫在眉睫，这就需要与城市中心区接轨的生活模式和生活方式。只有从单个商铺发展到多个建筑体组成的建筑群，从单一的商业零售发展到不同业态的组合，把商务、办公、购物、酒店、居住等功能融为一体，才能实现城镇居民购物、休闲和娱乐的一站式需求。
我市房地产业的一位业内人士表示，佳源集团从城市“下行”到城镇，除看准了城镇商业布局的缺失外，城镇板块的低价应该也是一大关键。自限购、限贷之后，房地产市场被念了“紧箍咒”。在激烈的市场竞争和压力下，为了发展、为了生存，佳源集团去新市镇开发商业综合体，寻找到了价值洼地，是目前房地产业发展的一个突破口。赵银锋也表示，中国城镇和农村市场是巨大的，是目前尚未完全被发现和挖掘的房地产开发处女地，佳源集团通过实施商业综合体战略能创造一种有别于现在“拿地、开发、销售”的住宅开发模式，发展了“拿地、开发+销售、招商、持有经营”相结合的模式。
首个项目为何选择濮院？
各地在建设城市综合体的时候，肯定要考量当地的经济实力、消费能量、地理位置、综合体的体量规模、商业的功能以及立体的交通关系等。
濮院的综合实力一直是嘉兴所有新市镇的排头兵。经过30余年持续高速的发展，现在的濮院镇，已成就了5000多家毛衫企业，年成交额达到近120亿元，成为世界最大的毛衫集散中心，100万的辐射人气，300万的年人流量，老板如云，客商如雨。有人说，濮院已具备了一座小城市的体魄，当务之急是填充它的内涵，提升它的品位。
“经历了财富沉淀后的濮院镇，已具备了一座城市所应具有的活力和经济基础，但是它缺少了如江南摩尔之于嘉兴这样的城市地标，这个地标需要与濮院的经济发展速度和规模相匹配，要能提升濮院的品位和档次。一旦有了这个地标，濮院就真正具备了一个城市的功能，就会优化它的城镇环境，反过来能促进濮院经济的发展。”濮院镇相关负责人说。
在濮院开着一个毛衫门市部的瞿女士说：“濮院有足够的人气、足够的购买力和消费力。在濮院很多人都做生意，赚的钱不少，一般打工的人，收入也还可以的。就是消费上，这里落后了一点，我的小姐妹们买衣服、做美容基本上都是去桐乡和嘉兴的。其实，跑到外面去又累又浪费时间，如果这里的消费市场高档一点的话，我们肯定就在家门口消费了。”
赵银锋说，濮院将来的发展趋势也是集团选择它作为第一个项目落户的原因。今年，濮院提出了“服务业三年倍增计划”和“经济五年倍增计划”，即到2013年，全镇服务业产值在2010年的基础上翻一番以上，占GDP比重提高到50%以上，产业结构实现历史性跨越；到2015年，经济总量在现有基础上翻番，产业结构更加合理，创新驱动更加明显，综合实力进一步提升，实现再造一个新濮院。
商业综合体如何
为濮院锦上添花？
来濮院投资发展有十余年的林老板已蠢蠢欲动，他说，佳源中心广场建成后将给濮院带来更大的升值空间。一方面，一个镇有了一个城市的功能，商人、农民都会到镇上来买房了，到时候，镇上的房产肯定会热起来。另一方面，消费品市场也会是一个很好的投资领域。
一个世界毛衫之都，没有一个高档的商业综合体是缺憾的。“佳源中心广场建成后，将完善濮院的产业布局和基础设施建设，提升当地商业的档次，承担起濮院‘城市形象标志’的重任。它还有助于发展濮院的第三产业，推进城镇产业结构优化升级，加快城市化进程，提升城镇和农村居民的生活质量。”赵银锋说。
现在，濮院消费的一个现状是“在城镇挣钱，到城市消费”，而城镇商业综合体将构建起的是一个多功能、复合型的服务平台，能满足濮院城镇居民物质文化生活需要的丰富产品。采访中，笔者发现，很多濮院人都很期待佳源中心广场建成，他们首先觉得购物、休闲、娱乐方便了，其次这个城市地标让他们觉得自己像是个城里人了，真正成为一个“居民”。这个商业综合体建成后，将解决濮院消费流失从而带来的税源流失问题，缩小经济发展和投资环境的差距问题，通过带动和辐射吸引一批餐饮、零售、休闲、文化娱乐企业的集聚发展，形成新的税收增长点，为地区财力的持续增长奠定基础。同时，通过外来商业业态的引进、规范化的管理培训，为濮院创造大量直接的就业机会，培养高素质的现代服务业人才。
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来源：
嘉兴日报
作者：
张芬娟
编辑：
宋琼燕
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