桐乡楼市 平稳中起波澜

　　2008年，对于中国楼市来说是非同寻常的一年。这一年中，我国的楼市发生了转折性的变化，高速上涨的房价终于在“拐点论”与“降价潮”中止住了疯涨的步伐。随着国家宏观调控政策的深入推进、国际金融形势的急剧变化，消费者的观望情绪日渐浓重，楼市由过热突变为偏冷。低迷的成交量、打折促销的声浪此起彼伏、开发商的种种不利消息频现，我国楼市陷入了低迷困惑的境地。业内人士纷纷用“惨淡”两字来形容刚刚过去的2008年中国楼市现状。那么，桐乡楼市又受到了哪些影响呢？

　　上半年房价、成交量基本持平

　“近几年来，我市房地产业一直保持着健康平稳的发展态势。2008年上半年，商品房销售面积与2007年同期相比不仅没有减少，反而稳中有升。但到下半年，特别是进入11月份以后，受国内房地产市场整体观望情绪影响，我市的商品房销售面积和成交量均不同程度受到影响，11月和12月两个月，商品房成交量与2007年同期相比有明显下降。”不少业内人士认为，就2008年桐乡楼市而言，整体处于匍匐前行的状态，11月份可以说是桐乡楼市的“分水岭”。

　　统计数据显示，2007年，全市实现商品房销售面积70多万平方米，2008年，全市实现商品房销售面积60多万平方米，其中住宅面积45万多平方米，虽比2007年减少了18%左右，但与2005年相比仍增加了三分之一左右。2007年我市房价基本保持在3000元/平方米至3500元/平方米之间，2008年下半年全市平均房价也基本维持在这个价位。数字表明，受整个经济运行不景气形势影响，在全国大部分地区的成交量与房价出现大起大落的情况下，桐乡楼市相关指标与2007年相比虽略有下降，但与我市楼市处于最低迷时的2005年相比，还是有很大增幅。因此，2008年我市楼市整体运行态势仍趋于平稳。

　　国内许多城市出现房价下跌、成交量大幅下滑，而我市房价与成交量仍走出了一条相对平稳的曲线，这是什么原因呢？市规划建设局房产科负责人分析了其中原因。目前，我市房价在3500元/平方米左右，而桐乡周边地区，像海宁、平湖、嘉善等地的平均房价已在4500元/平方米以上，也就是说桐乡房价在嘉兴五县（市）两区内处于最低，而且差价达到1000元/平方米以上。“这样一个低房价，对于桐乡的房产公司来说已属保本销售，因此桐乡房价应该说已没有再下降的空间了。同时，我市自2006年开始对房地产市场进行整顿与扶持，经过3年来的努力，整个房地产市场保持了健康稳定发展，市场结构基本合理，价格保持平稳。因此相对其他城市，在经历这场世界性金融危机时我市的房价与成交量还是相对平稳的。”相关人员如是说。

　　下半年观望情绪主导楼市

　　与整个国内楼市处于观望氛围一样，2008年下半年以来，特别是进入11月份以来，桐乡楼市也开始显现“观望”情绪。

　　26岁的市民陈建强两年前结婚，是众多房产开发商眼中标准的“刚性需求”者。“2007年我没有买房。”陈建强说，原因很简单，当时的房价超出了他的承受能力，想再等等机会。进入2008年后，虽然国内一些大城市传出楼市“拐点论”和“打折促销”等消息，但由于我市房地产市场相对稳定，价格与２００７年持平。直至下半年以来，受国际金融危机影响，全国楼市“观望”氛围越来越浓，于是国家相继出台一系列“救市政策”，降低首付比例并几次降息，但陈建强还是忍住不愿出手。“买房与买股票一样，买涨不买跌。或许马上又有新的扶持政策出台。” 陈建强依旧观望。2008年，股市的持续低迷，降价风暴的出现，国际经济形势变幻……种种因素让2008年进入11月份后桐乡的一级商品房成交量萎靡不振，大批的投机性置业、超前恐慌性置业在市场中消失，部分刚性需求者也纷纷转入观望状态。 “现在，杭州和嘉兴等城市都已出台了很多‘救市’政策，桐乡应该也快出台相关扶持政策了。”一些市民在2008年一直处于观望之中，始终没有出手。

　　伴随楼市的持续低迷和资金链的绷紧，不少开发商都选择了“暗降”的方式。一直打算置业的沈先生说：“最近去看了不少楼盘，虽然房价与2007年相比基本不变，但最近个别楼盘的折扣明显比过去多了。”与沈先生有相同感受的购房者大有人在，如此“暗降”的方式更让他们举棋不定。

　　观望情绪直接体现在我市第七届房地产展示交易会上。在这次房地产交易会上，虽然个别房产公司大打促销打折牌，甚至连“最后七天，清仓销售”等平时只在商店内看到的促销手段也成为市区某一楼盘的广告促销语，期望用“优惠战”来吸引购房者。

　　虽然参加展示的楼盘数量和规模都创下了历届房交会之最，但展示交易结果仍不免让众多房产商感到“阵痛”。“此次房交会的成交量虽然与桐乡周边地区纵向比还是稍稍胜出，但可以看到，受金融危机和房地产大环境影响，本次房交会与2007年举办的房交会相比，无论是成交量，还是交易额都有明显下降。”房交会后，组委会相关人员如是说。

　　二手房交易市场冷清

　　与一级商品房市场类似，2008年下半年以来，我市的二手房市场也略感阵阵“寒意”。

　　“经营二手房交易七八年了，最近三年来交易情况一直不错，但2008年下半年特别是11月份以来的销售情况确实不太令人满意。”经营二手房的张老板说，从2001年开办至今，像2008年下半年这样冷清的生意让张老板感到措手不及。张老板告诉记者，2008年上半年，他经营的二手房中介公司交易量基本与2007年同期持平，但下半年以来，特别是进入11月份以来，交易量直线下降。

　　分析其中原因，这位经营二手房中介多年的老板有诸多感慨。“伴随着2008年年初万科集团传出降价销售消息以后，国内整个房地产市场不尽如人意，下半年世界范围内的金融危机更使本已萧条的楼市雪上加霜。受大环境影响，下半年我市二手房市场也基本处于‘观望’氛围之中。”虽然下半年以来，二手房交易量有所下降，但二手房交易价格基本与以往持平。张老板说，目前，我市的二手房价格与一手房价格类似，在嘉兴五县（市）两区中位列最低。“目前桐乡二手房价格，距离市区、学校及医院等场所相对较近的地段较好的二手房，房龄在5年以内的价格在2000元/平方米左右，10年以上的则在1800元/平方米左右。而郊区偏远地段的二手房价格则在1500元/平方米左右。这样的价格已经很低了，如果再降的话，房主可能宁可出租，也不肯出售了。”张老板分析说。

　　采访中，大部分二手房中介公司负责人称，2008年下半年以来日子不好过，整个二手房市场笼罩着低迷的气氛。但不可否认，国家有关“救市”政策中对于二手房的优惠政策，无疑也给处于低迷中的二手房市场带来了曙光。从减免印花税到免去2年以内二手房交易营业税，不少购房者欣喜不已。而我市促进房地产业的《意见》中也规定，凡在2008年1月1日至2008年12月31日期间，对在桐乡市行政区域范围内购买建筑面积90平方米（含）以下二手住房的购房者，对其60平方米以下面积部分给予补贴……“这条有关二手房的扶持政策力度很大，可以大大减轻购房者的负担。”

　　政策救市带来利好

　　2008年，可谓房地产业的“政策年”。上至国家，下至地方，大大小小针对房地产的新政层出不穷。紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策等等，对楼市的供求、成本、购买力和预期产生了重大影响。政策的每一次变动，都会在房地产市场激起千层波浪。作为国民经济的一项重要产业，房地产业的健康发展关乎国计民生。正确引导和调控房地产走势，对于扩大内需、拉动经济发展、促进金融业稳定具有重要意义。面对全国性的楼市“寒潮”，下半年以来，国家一系列救市政策相继出台，萧瑟的房地产市场渐有回暖趋势。

　　2008年11月27日、12月22日，央行再次两度降息，其中11月27日下调存贷款基准利率达到108个基点，是央行11年来最大的降息力度。12月22日降息后，5年以上贷款基准利率降至5.94%。４个月内连续５次降息后，5年以上贷款基准利率已经大幅下降了1.89%。据统计，截至2008年11月，中央、部委及地方出台的各种政策及文件已有近百项。其中，既有进一步加强调控的“紧箍咒”，又有拉动需求和投资的“强心针”，这无疑给国内房地产市场投下了一缕曙光。

　　同时，为积极鼓励住房消费，确保房地产市场供求平衡，保障地方经济持续健康发展，２００８年，桐乡市政府也出台了《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），加大对我市房地产业的政策引导和调控力度。扶持政策从实现土地规范有序出让、对一级商品住房购房贷款实施财政贴息，到对二手房契税的减免和对优秀房地产开发企业实施鼓励等等，无疑在一定程度上减轻了我市房产企业、二手房经营和购房者的负担，给他们送来了“寒冬”中的丝丝暖意。

　　《意见》中提到，凡在2008年1月1日至2008年12月31日期间签订商品住房贷款协议并缴纳契税的购房人，可向市财政提出住房贷款贴息申请，申请贴息补助的具体标准是商业性住房贷款额的1.5%，公积金贷款额的0.8%，申请财政贴息贷款最高额度为35万元，自2009年1月1日起一次性兑现。同时鼓励市外人员来桐乡购房，对市外居民来桐乡购房可申请物业管理费补贴等。此外，《意见》中还对购买小面积二手房者予以补贴，极大地减轻了二手房购买者的负担。

　　《意见》受到了房地产企业和二手房经营者的普遍欢迎。一位业内人士分析指出，这些扶持政策相当于给房产开发商吃了一颗“定心丸”，同时也为消除购房者观望情绪带来一定利好。业内人士指出，目前，穿越我市境内的高速铁路项目已基本确定在我市高桥镇设立站点，这意味着将带动我市楼市的快速发展，桐乡楼市也将因此而迎来“春天”。

　　信心提振整个楼市

　　房地产行业被认为是一个资本密集型产业，与经济关联度相当大。进入２００８年下半年以来，世界金融危机渐渐影响至我国各行各业。

 
　　我市一房产公司负责人把经济与房产之间的关系形象地比喻成“经济打一喷嚏，房地产业就要震一震”。2008年下半年受经济影响，国内许多城市楼市都呈现出萧条的状态，特别是北京、广州和深圳等地纷纷出现房价下跌的情况。“相比于其他城市，桐乡楼市变化弹性较小，房产公司之间的竞争已趋白热化，因此桐乡楼市已基本不会出现暴涨暴跌的情况。”市区某房产公司负责人分析说。

　　据了解，随着2008年下半年国家一系列房产新政措施出台，加上个别城市出现楼价下跌的影响，受其影响的桐乡市民购房更趋理性。除了一些即将结婚和子女读书需要而购房的所谓刚性需求者外，不少欲购房的市民则选择持币观望。

　　“目前，桐乡个别房产公司已面临资金压力，因此近段时间内这些房产公司的开发速度及销售速度相对将放缓。”记者采访时，市区一家房产公司负责人这样说。虽然2008年桐乡楼市也经历了一段不寻常的经历，但谈到2009年桐乡楼市发展时，桐乡的房产开发商们更多地表现出的是信心。“2009年上半年楼市有望回暖。”我市一家房产公司负责人作出了这样预测。他的理由有两个：经历了2008年下半年整个楼市萧条局面后，2009年上半年桐乡楼市现房较多，而国家出台的一系列楼市新政也将渐渐显现出利好，到时，市民将迎来购房的最好时机。

　　“楼市‘寒冬’是一个好好学习的机会，认真修炼内功和做好服务，并将企业内部的诸多问题梳理清楚，这样才能在‘春天’来临的时候更好地参与竞争。”采访中，我市许多房产公司纷纷如此表示。而记者从市规划建设局获悉，2009年，桐乡市政府也将积极出台相关楼市扶持政策，从而力保我市房地产业健康稳定发展。