进入冬季，气温逐渐下降，人们开始与逼人的“寒流”进行正面较量。

　　而对于房地产市场，2007年这个冬天有些不同寻常——

　　就在舆论为第二套房或多套房的认定标准争议不休时，12月5日，由中国人民银行和中国银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》）“出炉”，明确了以家庭为单位认定借款人房贷次数。

　　12月21日，央行调整金融机构人民币存贷款利率，其中一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。央行在一年之内连续6次加息，其次数之多，实属空前。

　　12月25日，中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点至14.5%，这是央行年内第10次上调存款准备金率，被看作是2007年年末向市场发出从紧货币政策的信号。

　　系列房贷管控政策“大棒”落下，国内房市“硝烟四起”。先是中国最大的地产商之一——万科，率先启动楼盘降价，又称中国地产业已经进入拐点。过去大半年房价不断冲高的广州、深圳等中国一线城市，也传出楼价下跌、成交量减少的声音。

　　房价变动牵动老百姓神经。这股降价风会不会波及桐乡？房贷管控新政会对本市带来哪些影响？

　　“寒冬”中的楼市

　　家住本市振东新区的俞女士想改善住房条件，她从媒体上获悉国内一些大城市的房价开始下跌的消息后，便到市区一些售楼中心灵市面。让俞女士郁闷的是，房交会期间还打九六折的楼盘已经回归正常折率，有的楼盘甚至取消了优惠。“国家不是出台了一些房贷新政么，怎么没见桐乡房价松动呢？”俞女士决定先持币观望。

　　 “房贷新政主要针对炒房者，对于买房自己住的人没有太大影响。”桐乡市建筑学会秘书长张自晓对此的看法是，房产拐点是有区域性的，比如桐乡与海宁相邻，供求不一样，房产价格也就不一样，全国房地产市场整体向好，只是局部地区楼市出现拐点。由于城市化进程的加快，人民币的不断升值，以及居民购房存在的大量刚性需求，将使目前尚处于低位的桐乡房价，在未来几年呈现稳中有升、平稳增长的态势。

　　数据能更直观地反映出桐乡房市景气状况：2004年和2005年，我市商品房销售面积连续两年出现负增长，2006年出现快速增长，2007年继续保持销售稳步上升趋势，2007年1月至10月，商品房销售面积58.36万平方米，其中住宅销售面积45.82万平方米，同比分别上升25.51%和28.02%。需要一提的是，2007年前10个月，桐乡商品住房销售均价为3030元，同比增长了8.6%。

　　在密集公布的宏观调控信号及措施推出的强大压力下，桐乡房价缘何还能小幅走高？市规划建设局有关负责人分析了其中原因。2004年至2006年，我市城镇居民人均可支配收入年均增长12%，商品住房每平方米销售均价年均增长7.33%，两相比较，住宅销售价格上涨幅度低于城镇居民人均可支配收入增长幅度。“总体来看，我市房地产市场‘泡沫’成分不高，前期市场价格基本稳定，商品住房销售价格与城镇居民可支配收入相对平衡。我市房价始终处于低谷，所以不会下跌，但也不会出现大涨。”这位负责人如是说。

　　不管是主管部门，还是房产开发商、房产中介人士，对于“桐乡房价目前不会跌”的观点基本一致。“送到建筑工地的三级螺纹钢，2007年6月份每吨为3400元，到12月10日时已被刷新为每吨5400元，砂石料的价格也在半年内涨了30%，开发成本在提高，房价怎么降？”已有10多年房产从业经验的朱柏林认为，房贷新政的出台，将对地段偏僻的楼盘销售产生不利影响。

　　住房作为一件特殊商品，同样遵循市场价值规律，当供求关系发生变化时，价格便会随之波动。桐乡房价之所以不会下跌，一个很重要的原因就是住房供应量充足。2004年至2006年，我市商品房新开工面积总计为300.70万平方米，年均增长7.04%。2004年至2006年商品房竣工面积累计达163.53万平方米，年均增长18.44%；2007年1月至10月商品房竣工面积65.59万平方米，同比上升94.34%。截至2007年10月底，全市共有房地产开发企业105家。目前，正在运作的91个开发项目中，开发面积5万平方米以上的楼盘43个，10万平方米以上楼盘19个，分别占总数的47.25%和20.88%。

　　房产中介面临“洗牌”

　　2007年12月20日，市区凤鸣路。沈如忠坐在自己开办的房产中介所内，显得很空闲。进入12月，原本冷清的“二手房”市场好似进入了冬眠，问津者寥寥，这让做了6年房产中介的沈如忠心里很不是滋味。

　　“2003年和2004年是房产中介市场交易的高峰期，一年能成交60套住房，年底算算收入有10万元。”回忆当初二手房交易的火爆，沈如忠脸上漾起了笑意。“受国家宏观调控政策影响，二手房市场在2005年下半年出现回落，2006年全年不景气，每月成交量不超过2套。2007年刚出现转机，但随着银行利率调整、第二套房贷款认定标准的明确，直接冲击了房产中介市场。”沈如忠无奈地说，“市场高峰时，凤鸣路上开了5家房产中介机构，后来有2家搬家了，2家则因经营不景气而关闭，经营最短的仅维持了3个月，现在只剩下了我一家。”

　　 从1999年开始涉足房产中介业务的周水荣见证了这个行业的兴衰起落。“最初房产中介所不到10家，现在市区达上百家。2006年国税总局发布《征收个人二手房转让所得税通知》后，二手房成交量急剧下降，现在投资炒房的几乎没有，中介机构的出租与销售业务近几年一直在走下坡路。”周水荣说，除了房贷新政，房源多、中介多，也是导致房产中介业不景气的重要原因。

　　实际上，在衡量人气的重要指标“带看量”（带客户看房）上，本市一些中介已出现明显下滑趋势。在市区振兴路开办房产信息服务部的徐小英说：“有的月份一套也未成交，以前客户上门，现在都要主动打电话找客户了。”2007年，徐小英附近的房产中介已有3家歇市。

　　由于市场清淡，一些实力不强的房产中介面临生存难题。业内人士指出，随着市场监管得力和行业不景气局面延续，更多违规中介将不得不加速退市。

 
　　房贷新政是把“双刃剑”

　　在本市一家事业单位供职的濮先生于2007年9月在市区买了一套二手房，向银行申请了7.5万元按揭贷款。而上一年，濮先生已向银行申请14万元的住房贷款，在崇福购置了首套自住房。依照2007年12月出台的《补充通知》，濮先生在市区购买的这套住房需执行第二套房的房贷利率。“如果享受首套住房贷款政策，每月还款877元，按第二套房贷执行，每月需多还55元。作为工薪阶层，压力更大了。”濮先生对此颇为无奈。

　　“已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。”银行界人士在解释《补充通知》时说。

中信银行理财人士以一笔10万元、15年期的住房按揭贷款，按等额本息优惠利率来计算每月还贷额。首套房贷款基准利率下浮12%，每月还款892.71元。按新规，第二套房基准利率上浮10%，每月需还款991.37元，前后每月相差98.66元。理财专家建议说，市民可采用公积金组合贷款、原住房抵押后再贷款等方式来降低成本。

　　“房贷新政是把‘双刃剑’，对炒房者来说失去了融资渠道，可以有效防范金融风险，但对市民希望改善住房条件的合理需求带来影响。”嘉兴银监分局桐乡办事处主任毛志恒表示，只要是在银行贷款买房，各家银行都可从人民银行的个人征信系统上调阅借款人此前的购房信息，从而判别是否“第二套房”。
　　“《补充通知》将利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款也按第二套房贷执行的规定，会导致银行房贷业务萎缩。”市工行相关负责人同时分析说，因为个人贷款占银行贷款比例不足20%，总体影响不大。

　　针对二套购房政策加深楼市观望情绪的现状，房产公司也在寻求对策。本市一家房产公司负责人透露，他们正在考虑对购房户实行一定期限内分期付款的新举措，提高市民购买第二套自住房的积极性。

　　桐乡房地产前瞻

　　近几年房地产业的迅速发展，为促进我市经济和社会发展发挥了重要作用。据市地税部门提供的数据，2004年至2006年，全市建筑业和房地产业提供的地方税收额总计为8.1亿元，占3年地税总收入比重为32.06%。

　　房地产业在提高我市城市品位、完善城市功能、加快向现代化中等城市迈进等方面的作用也是有目共睹。目前，市区已有20层以上高层建筑13幢，其中11幢为2004年以后建成，均为房地产开发企业的“杰作”。大量现代化高层建筑的兴建，增强了我市的现代化气息和城市“魅力”。

　　据市房管部门统计，桐乡市区人均住宅建筑面积由2004年的41.62平方米提高到2006年的人均49.92平方米。随着各种特色楼盘的开发，形成了北港河沿岸的居住休闲区，以步行街、时代广场为代表的纯商业区，以光大、世纪花苑、碧水云天等小区集中区域的纯居住区，促使城市区域功能定位更加明晰。

 
　　我市房地产市场经过多年发展，逐步形成了包括高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租住房等多层次的住房供应体系，满足了不同层次群体的住房需求。2006年，针对我市房地产市场特点，市政府会同相关部门在充分调研的基础上，提出了促进我市房地产业持续健康发展的6条意见，其中包括建立控制土地投放量和出让价格、建立房地产市场准入机制等。

 
　　“从整体看，我市房地产业发展是健康稳定的，但市场依然存在着许多问题，如房地产企业竞争力普遍偏弱，“小、多、散”情况严重，有的开发商在开发过程中偏好高层、大套、高档住宅，忽视房地产主消费群体的需求动向，物业管理企业本地化程度低等。”主管部门相关负责人指出了当前我市房地产市场存在的“病症”。

　　至2007年10月底，全市拥有的105家房地产开发企业中，一级资质仅1家，二级资质3家，二级资质以上开发企业仅占所有开发企业的3.81%。房地产开发企业（项目）大多规模较小、管理制度滞后、管理成本较高，自有资金比例低。随着国家各项调控政策的深入实施，房地产开发企业自身的这些缺陷将逐渐暴露出来，部分开发商由于融资不力、销售不畅等原因，面临资金链断裂的风险。

　　市规划建设局有关人士认为，有效解决当前房地产市场出现的问题，必须积极完善我市土地投放机制和市场准入机制，坚持“控制总量、消化存量、协调发展”的原则，通过对房地产开发投资速度、存量土地、供需结构变化等情况进行科学分析基础上，制订科学合理的中长期供地规划和年度供地计划，避免房地产市场出现大起大落。在加强土地资源整合的基础上，逐步完善市场准入机制，规定参与土地竞标的单位必须具有出让地块规划设计条件相应的房地产开发资质。他还提到，逐步以货币安置模式替代当前农户自建安置模式，不仅有利于城市品位提高和社会稳定，也有利于节约宝贵的土地资源。

　　当前房地产企业面临的最大问题是资金“瓶颈”。业内人士认为，要加强对我市房地产开发企业的监管与扶持，有关部门要及时协调金融机构出台相应政策，对开发企业资质好、自有资金比例高、性价比高和销售前景好的房产项目，对其加大信贷支持力度。同时不断完善物业管理体制，加强旧小区的整治改造工作，建立起小区维护管理的长效机制，并大力培育本地物业管理企业。